Immobilien auf Mallorca bleiben eine der stabilsten und attraktivsten Anlageformen in Europa, vor allem wenn Sie den Markt mit strategischem Weitblick erschließen.
Eine besonders clevere Möglichkeit: der Erwerb einer Immobilie mit Nießbrauchrecht. Dieses im spanischen Zivilrecht verankerte Konzept ermöglicht es, rechtliches Eigentum und Nutzungsrechte voneinander zu trennen, mit konkreten Vorteilen für Käufer und Investoren.
Im spanischen Recht erlaubt das Nießbrauchrecht (usufructo) die Nutzung einer Immobilie durch eine Person, ohne dass diese deren rechtlicher Eigentümer ist. Diese Nutzung kann lebenslang oder befristet gewährt werden, abhängig von der Vertragsgestaltung.
Als Käufer erwerben Sie in einem solchen Fall die sogenannte “nuda propiedad” auch, als das bloße Eigentum bekannt. Die tatsächliche Nutzung der Immobilie bleibt beim bisherigen Eigentümer (z. B. ein älterer Verkäufer, der lebenslanges Wohnrecht behält). Diese Trennung bietet Ihnen als Käufer zahlreiche Vorteile:
Der Begriff „nuda propiedad“ bezeichnet das rechtliche Eigentum ohne Nutzungsrecht. Dieses Modell ist besonders in Ländern wie Spanien verbreitet, wo Immobilien häufig bereits zu Lebzeiten an Kinder oder Dritte übertragen werden, wobei sich der bisherige Eigentümer den Nießbrauch vorbehält.
Für Investoren bedeutet das:
Nach Beendigung des Nießbrauchs, sei es durch Zeitablauf oder das Ableben des Berechtigten, erhalten Sie automatisch die volle Verfügungsmacht über die Immobilie ohne zusätzliche notarielle Schritte oder steuerliche Belastungen.
Attraktiver Einstiegspreis: Sofort unter Marktwert aufgrund reduzierten Werts durch Nießbrauch.
Keine sofortige Nutzung: Sie können die Immobilie bis Ablauf des Nießbrauchs nicht vermieten oder selbst nutzen.
Steueroptimierung: Geringere Grunderwerbs-, Schenkungs- und Erbschaftsteuer.
Finanzielle Belastung: Instandhaltung etc. trägt der Nießbrauchberechtigte, aber größere Substanzerhaltungsmaßnahmen können dem Eigentümer auferlegt werden.
Planbarkeit: Klare Vermögensstruktur, strategische Nachfolge steueroptimiert.
Pfändbarkeit: Der Nießbrauch ist pfändbar, im Gegensatz zum Wohnrecht.
Langfristige Wertsteigerung: Sie erhalten volle Verfügung bei Erlöschen des Nießbrauchs.
Marktrisiken über lange Zeit: Wertentwicklung bleibt langfristig offen
Als erfahrene Immobilienexperten auf Mallorca beraten wir Sie gezielt zu dieser speziellen Form des Eigentumserwerbs und zeigen Ihnen, wie Sie bestehende Nießbrauchrechte gezielt für Ihre Vermögensplanung nutzen. Unser Team berät Sie zu jeder Variante, prüft rechtliche Fallstricke und begleitet Sie von der Due-Diligence bis zur Eintragung ins Eigentumsregister.
Der Erwerb erfolgt in der Regel über einen notariellen Kaufvertrag, in dem der Nießbrauch ausdrücklich vereinbart und im spanischen Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen wird.
Typische Konstellationen:
Im Rahmen einer Erbschaft spielt das Nießbrauchrecht eine wichtige Rolle bei der steuerlich optimierten Vermögensübertragung. Häufig übertragen Eltern bereits zu Lebzeiten das Eigentum an einer Immobilie auf ihre Kinder und behalten sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Dadurch bleibt ihnen die Nutzung der Immobilie erhalten, während die Kinder als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Stirbt der Nießbraucher, fällt das volle Eigentum automatisch an die Erben zurück, ohne dass weitere notarielle Maßnahmen notwendig sind. Gleichzeitig reduziert das Nießbrauchrecht den steuerlichen Wert der Immobilie, was insbesondere bei der spanischen Erbschaftssteuer zu erheblichen Einsparungen führen kann.
Die Bewertung eines Nießbrauchrechts erfolgt in Spanien nach gesetzlichen Vorgaben, die unter anderem Alter und Laufzeit des Nießbrauchs berücksichtigen.
Der dadurch reduzierte Wert der Immobilie führt zu folgenden Vorteilen:
Unsere Experten von CCC Real Estate kalkulieren mit Ihnen im Vorfeld die steuerliche Wirkung des Nießbrauchs, sowohl beim Kauf als auch in der späteren Nachfolgeplanung – damit Ihre Investition auch steuerlich nachhaltig funktioniert.
In Deutschland gilt bei Schenkungen eine 10-Jahres-Frist, die eine steuerliche Anrechnung im Erbfall ermöglicht. Die Frist beginnt erst dann, wenn ein Nießbrauch erlischt.
In Spanien existiert diese Frist nicht: Schenkungen werden sofort mittels der Schenkungssteuer (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) fällig, unabhängig vom Nießbrauch oder einer Frist.
Der Nießbrauch mindert zwar den steuerpflichtigen Wert, ändert aber nichts am Zeitpunkt der Besteuerung. Ein späterer Wegfall des Nießbrauchs kann weitere Steuerfolgen haben, löst jedoch keine Nachversteuerung aus. Für Schenkungen mit Nießbrauch ist daher eine individuelle steuerliche Bewertung in beiden Ländern entscheidend.
Unsere Experten von CCC Real Estate kalkulieren mit Ihnen im Vorfeld die steuerliche Wirkung des Nießbrauchs, sowohl beim Kauf als auch in der späteren Nachfolgeplanung – damit Ihre Investition auch steuerlich nachhaltig funktioniert
Das Nießbrauchmodell spricht besonders Value-orientierte Investoren an, die auf langfristige Stabilität und strategischen Vermögensaufbau setzen. Es eignet sich ideal für Anleger, die:
Wer heute klug investiert, schafft nicht nur Vermögen, sondern auch eine stabile Grundlage für kommende Generationen.
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Mit dem Erwerb einer Immobilie mit Nießbrauchrecht sichern Sie sich:
Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und unser Netzwerk vor Ort: Wir verbinden Sie mit vertrauenswürdigen Experten für Steuern, Eintragungen und alle wichtigen Formalitäten – für eine reibungslose und sichere Abwicklung Ihrer Investition.
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+34 971 566 178
+34 682 755 801
Der Erwerb einer Immobilie mit Nießbrauchrecht ist eine smarte Investitionsstrategie für alle, die langfristig denken und steuerlich optimieren möchten. Sie erwerben das Eigentum deutlich unter Marktwert. Der Nießbraucher nutzt die Immobilie weiterhin und trägt die laufenden Kosten. Nach Ablauf des Nießbrauchs geht die volle Nutzung automatisch auf Sie über. Zusätzliche Kosten oder bürokratische Hürden entstehen dabei nicht. Gerade auf Mallorca, wo Immobilienwerte stabil und begehrt sind, sichern Sie sich frühzeitig wertvolle Vermögenswerte in gefragten Lagen.
Besonders attraktiv sind die steuerlichen Vorteile bei Schenkung, Erbschaft und Grunderwerb. Das Modell eignet sich ideal für Kapitalanleger und Familien, die vorausschauend Vermögen strukturieren und übertragen möchten.
Der Nießbrauch erlischt, und das volle Eigentum geht automatisch auf den bloßen Eigentümer über, ohne weiteren Notarakt oder Grundbucheintrag.
Rechtlich gehört die Immobilie dem Käufer, wirtschaftlich nutzt der Nießbrauchberechtigte sie. Dies gilt bis zur Beendigung des Nießbrauchs.
Auch im Pflegefall bleibt der Nießbrauch bestehen. Anders als beim reinen Wohnrecht kann das Nießbrauchrecht nicht automatisch entfallen. Sozialbehörden greifen in der Praxis selten ein, da die Verwaltung sehr aufwendig ist.
Ja, der Nießbrauch kann erlöschen durch: Tod des Nießbrauchers, Ablauf der vereinbarten Frist oder Bedingung, Vereinigung von Nutzung und Eigentum in einer Person, Verzicht des Nießbrauchsberechtigten, Zerstörung des Objekts oder anderweitiger Verlust.
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